Kosten koper 2026: wat betaal je naast de koopprijs?
alle kosten uitgelegd
Met rekentool
Staat er k.k. achter de vraagprijs, dan komen de kosten voor de overdracht en de financiering bovenop het bedrag dat je aan de verkoper betaalt. Hoeveel dat is, verschilt enorm.
Een starter van 32 die gebruikmaakt van de vrijstelling op de overdrachtsbelasting komt bij een woning van € 375.000 uit op ongeveer € 6.650. Een doorstromer die een huis van € 500.000 koopt met een aankoopmakelaar betaalt ruim € 20.000. Beide bedragen moet je uit eigen geld betalen, want meefinancieren mag sinds 2018 niet meer.
Met de rekentool hieronder zie je wat jouw situatie oplevert: alle posten los, het totaal, welk deel je terugkrijgt via de belasting en hoeveel spaargeld je op de dag van de overdracht klaar moet hebben staan.
Kosten koper rekentool
Kosten koper berekenen
Aankoopkosten en financieringskosten in één overzicht, met het bedrag dat je zelf moet meebrengen.
Bedragen zelf aanpassen
Totale kosten koper
€ 0
0% van de koopprijs
Wat betekent kosten koper?
Kosten koper betekent dat de koper de kosten betaalt die bij de overdracht van de woning horen. Dat is de standaard bij bestaande woningen. Bij nieuwbouw zie je vaak v.o.n. staan, vrij op naam, en dan neemt de verkopende partij die kosten voor zijn rekening.
In de volksmond is kosten koper alles wat je naast de koopsom kwijt bent. Fiscaal en juridisch loopt er een scherpe scheidslijn dwars doorheen, en die scheidslijn bepaalt wat je later mag aftrekken. Vandaar dat we de posten in twee groepen zetten.
Aankoopkosten horen bij het huis: overdrachtsbelasting, de notaris voor de leveringsakte, de aankoopmakelaar en de bouwkundige keuring. Deze kosten zijn niet aftrekbaar.
Financieringskosten horen bij de lening: de notaris voor de hypotheekakte, de taxatie, het advies en de bemiddeling, en de kosten van Nationale Hypotheek Garantie. Deze kosten zijn wél aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt.
Die tweedeling is meer dan boekhouden. Bij een starter met vrijstelling bestaat het grootste deel van de kosten uit financieringskosten, en dan krijgt hij er een flink stuk van terug. Bij een doorstromer die 2 procent overdrachtsbelasting betaalt ligt het zwaartepunt juist bij de niet-aftrekbare kant.
Overdrachtsbelasting in 2026
De overdrachtsbelasting is bij de meeste kopers de grootste post. Het tarief hangt af van wat je met de woning gaat doen.
| Situatie | Tarief 2026 |
|---|---|
| Starter van 18 tot 35 jaar, woning tot 555.000 euro | 0% |
| Je gaat er zelf voor langere tijd wonen | 2% |
| Je gaat er niet zelf wonen, zoals verhuur of een vakantiehuis | 8% |
| Overige onroerende zaken, zoals bedrijfspanden | 10,4% |
Het tarief voor beleggers en tweede woningen ging op 1 januari 2026 omlaag van 10,4 naar 8 procent. Voor kopers die zelf in de woning gaan wonen verandert er niets: dat blijft 2 procent.
De startersvrijstelling
De vrijstelling scheelt een starter bij een woning van 400.000 euro precies 8.000 euro. Je komt ervoor in aanmerking als je aan alle vier de voorwaarden voldoet:
- je bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment dat je de woning krijgt overgedragen
- je gaat er zelf voor langere tijd wonen
- de woningwaarde is niet hoger dan 555.000 euro
- je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt
Let op dat laatste woord bij de grens: hoger dan 555.000 euro en de vrijstelling vervalt volledig. Niet gedeeltelijk, niet tot het grensbedrag. Bij 556.000 euro betaal je 2 procent over de hele koopsom, dus 11.120 euro. Zit je met je bod tegen die grens aan, dan is het verschil van 1.000 euro in koopprijs in werkelijkheid een verschil van ruim 12.000 euro.
Koop je samen, dan beoordeelt de Belastingdienst jullie apart. Ben jij 33 en je partner 36, dan gaat de vrijstelling over jouw aandeel wel op en over dat van je partner niet. Bij een gelijke verdeling betaal je dus 2 procent over de helft van de waarde.
De grens gaat elk jaar omhoog. In 2025 lag hij op 525.000 euro, in 2026 op 555.000 euro.
Wat telt mee voor de grondslag
Je betaalt overdrachtsbelasting over de waarde van de onroerende zaak. Neem je roerende zaken over van de verkoper, zoals gordijnen, een vrijstaande kast of tuinmeubilair, dan hoort dat bedrag daar niet bij. Zet die overname als apart bedrag in de koopakte en de grondslag wordt lager.
Dit moet wel kloppen. Een keuken of een cv-ketel zit vast aan het huis en is dus onroerend, hoe je het ook opschrijft. Voor 3.000 euro aan echte roerende zaken scheelt het bij 2 procent 60 euro. Geen wereldschokkend bedrag, maar het is er wel een dat kopers standaard laten liggen.
Notariskosten
De notaris maakt twee aktes. De leveringsakte zet de woning op jouw naam, de hypotheekakte regelt het recht van hypotheek voor de geldverstrekker. Koop je zonder hypotheek, dan heb je alleen de eerste nodig.
De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie houdt het op ongeveer 1.300 euro inclusief btw voor beide aktes samen, met de kanttekening dat er geen vaste tarieven zijn. In de praktijk zie je tussen kantoren verschillen van honderden euro’s voor precies hetzelfde werk. Vergelijk daarom minimaal drie offertes en let erop dat het kadastrale recht en de recherchekosten erin zitten, want die worden nogal eens apart nagerekend.
Bij nieuwbouw vervalt de leveringsakte uit je kostenplaatje, want die zit bij een v.o.n.-prijs in de koopsom. De hypotheekakte betaal je wel zelf.
Taxatiekosten
Vrijwel elke geldverstrekker wil een gevalideerd taxatierapport, gecontroleerd door het NWWI of een vergelijkbaar validatie-instituut. Daar betaal je in 2026 gemiddeld rond de 700 euro voor, met een bandbreedte van ongeveer 550 tot 1.000 euro afhankelijk van woningtype en regio.
Er is een goedkoper alternatief. Een desktoptaxatie of hybride taxatie kost ongeveer 110 euro, maar niet elke aanbieder accepteert hem en meestal alleen tot een financiering van 90 procent van de woningwaarde. Voor een starter die tot de volle 100 procent leent valt die optie vaak af. Bij een oversluiting of een verhoging met veel overwaarde is het wel het overwegen waard.
Sinds 1 april 2026 komt de funderingsscore in het taxatierapport te staan. Bij een woning met een lage score kan een aanvullend funderingsonderzoek nodig zijn, en dat kost al gauw 500 tot 1.500 euro extra.
Advies- en bemiddelingskosten
Voor het advies en het regelen van je hypotheek betaal je in de markt tussen ongeveer 1.500 en 3.000 euro. Wat je krijgt loopt daarbij ver uiteen: van een online traject waarbij je het meeste zelf aanlevert tot volledige begeleiding met een adviseur die het dossier bij de bank bewaakt.
Sinds het provisieverbod van 2013 betaal je die kosten rechtstreeks en niet meer via een vergoeding uit de rente. Iedere adviseur moet zijn tarief vooraf op papier zetten in een dienstverleningsdocument. Vraag daarom altijd wat er precies in zit: een tweede aanvraag als je eerste bod niet doorgaat, de begeleiding bij het passeren, de bemiddeling voor een overlijdensrisicoverzekering.
De hele post is aftrekbaar, mits het advies gaat over de hypotheek. Advies dat je vóór de aankoop inwint over de woning zelf valt daar niet onder.
Kosten van Nationale Hypotheek Garantie
Met NHG betaal je eenmalig 0,4 procent van je hypotheekbedrag aan borgtochtprovisie. Bij een lening van 375.000 euro is dat 1.500 euro.
In 2026 ligt de NHG-grens op 470.000 euro, en op 498.200 euro als je meefinanciert voor energiebesparende voorzieningen. Nieuw dit jaar is dat die grens voor alle woningtypen gelijk is.
Die 1.500 euro verdien je meestal terug. Geldverstrekkers rekenen met NHG een lagere risico-opslag, wat afhankelijk van de aanbieder ongeveer 0,3 tot 0,6 procentpunt scheelt. Op 375.000 euro is dat al snel 1.000 euro per jaar. Daar komt bij dat de borg je beschermt tegen een restschuld bij gedwongen verkoop na baanverlies, arbeidsongeschiktheid of een scheiding. En de kosten zijn aftrekbaar.
Aankoopmakelaar
Een aankoopmakelaar is geen verplichting maar wel de post die het meeste verschil maakt in je totaal. Je betaalt een vast bedrag van ongeveer 1.500 tot 4.500 euro, of een courtage van 0,8 tot 1,5 procent van de koopsom. Bij een woning van 500.000 euro loopt dat verschil dus op van 1.500 tot 7.500 euro.
Vraag bij een percentage altijd na wat er gebeurt als je boven de vraagprijs biedt. Bij courtage betaal je over het uiteindelijke bedrag, dus een hoger bod betekent ook een hogere rekening voor je eigen makelaar.
Deze kosten zijn niet aftrekbaar, want ze horen bij de aankoop van de woning en niet bij de financiering.
Bouwkundige keuring
Een bouwkundige keuring kost 300 tot 600 euro, afhankelijk van het woningtype en de omvang. Vereniging Eigen Huis rekent 319 euro voor woningen tot 450 kubieke meter. Een asbestonderzoek erbij kost 150 tot 300 euro.
Hier zit een fiscaal detail dat bijna nergens goed staat uitgelegd. Doe je de keuring om te bepalen of je het huis wilt kopen, dan is hij niet aftrekbaar. Vraagt je geldverstrekker of NHG om een bouwkundig rapport voordat ze de lening verstrekken, dan is hij dat wél. Dat gebeurt regelmatig bij oudere woningen of bij een taxatie met achterstallig onderhoud. Bewaar in dat geval de opdrachtbevestiging waarin die eis staat.
Bankgarantie of waarborgsom
In de koopovereenkomst staat vrijwel altijd dat je binnen een aantal weken 10 procent van de koopsom als waarborgsom stort bij de notaris. Heb je dat bedrag niet contant liggen, dan stelt je bank een bankgarantie. Daarvoor rekenen ze ongeveer 1 procent van het garantiebedrag. Bij een woning van 500.000 euro gaat het om een garantie van 50.000 euro en dus om zo’n 500 euro.
Die 500 euro ben je kwijt. De kosten van een bankgarantie staan expliciet op de lijst met niet-aftrekbare kosten van de Belastingdienst. Stort je de waarborgsom zelf, dan kost het je niets, alleen tijdelijk de beschikking over je geld.
Twee rekenvoorbeelden
Starter, 32 jaar, woning van 375.000 euro
Hypotheek van 375.000 euro met NHG, geen aankoopmakelaar, wel een bouwkundige keuring.
| Post | Bedrag | Aftrekbaar |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (startersvrijstelling) | 0 euro | nee |
| Leveringsakte notaris | 650 euro | nee |
| Bouwkundige keuring | 400 euro | nee |
| Hypotheekakte notaris | 650 euro | ja |
| Taxatie | 700 euro | ja |
| Advies en bemiddeling | 2.750 euro | ja |
| NHG (0,4% van 375.000 euro) | 1.500 euro | ja |
| Totaal | 6.650 euro |
Dat is 1,8 procent van de koopsom. Van de 5.600 euro aan aftrekbare kosten krijgt hij bij een aftrektarief van 37,56 procent ongeveer 2.103 euro terug, dus netto komen de kosten uit op 4.547 euro.
Doorstromer, woning van 500.000 euro
Hypotheek van 450.000 euro, waarbij 50.000 euro overwaarde uit de vorige woning meegaat. Geen NHG, wel een aankoopmakelaar die 1 procent rekent.
| Post | Bedrag | Aftrekbaar |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting (2%) | 10.000 euro | nee |
| Leveringsakte notaris | 650 euro | nee |
| Aankoopmakelaar (1%) | 5.000 euro | nee |
| Bouwkundige keuring | 400 euro | nee |
| Hypotheekakte notaris | 650 euro | ja |
| Taxatie | 700 euro | ja |
| Advies en bemiddeling | 2.750 euro | ja |
| Totaal | 20.150 euro |
Dat is 4,0 procent van de koopsom. De aftrekbare 4.100 euro levert 1.540 euro op, dus netto 18.610 euro. Daar komt nog 500 euro bij als er een bankgarantie nodig is.
Klopt de vuistregel van 4 tot 6 procent?
Op veel sites lees je dat de kosten koper 4 tot 6 procent van de woningwaarde zijn. Dat percentage stamt uit de tijd dat iedereen 2 procent overdrachtsbelasting betaalde en de kosten nog meegefinancierd mochten worden. Voor een deel van de kopers klopt het nog steeds, voor een ander deel zit het er stevig naast.
De twee voorbeelden hierboven laten zien waar dat vandaan komt: 1,8 procent tegenover 4,0 procent bij vergelijkbare woningen. Drie dingen bepalen aan welke kant je uitkomt.
De overdrachtsbelasting is de grootste schakelaar. Nul of 2 procent, dat is meteen het halve verschil. Daarna komt de aankoopmakelaar, die er 0 tot 1,5 procent bovenop kan doen. En als derde weegt de koopprijs mee, want notaris, taxatie en advies zijn vaste bedragen. Bij een woning van 200.000 euro zijn diezelfde vaste kosten relatief twee keer zo zwaar als bij 400.000 euro.
Voor een starter met vrijstelling en zonder aankoopmakelaar ligt het totaal meestal tussen 1,5 en 2,5 procent. Voor een doorstromer met makelaar tussen 3,5 en 5 procent. Reken het liever door dan dat je een percentage aanhoudt.
Kosten koper meefinancieren kan niet meer
Sinds 1 januari 2018 mag je maximaal 100 procent van de woningwaarde lenen. De kosten koper vallen daarbuiten, dus die betaal je uit eigen geld. Dat is voor veel starters de echte drempel: niet de maandlast, maar het bedrag dat op de dag van het passeren op je rekening moet staan.
Er zijn drie uitzonderingen op de grens van 100 procent.
Je mag tot 106 procent van de woningwaarde lenen als je die extra 6 procent besteedt aan energiebesparende voorzieningen. Dat geld gaat in een bouwdepot en je moet met facturen aantonen waar het naartoe is gegaan. De ruimte is bedoeld voor de maatregelen zelf, niet voor je notaris.
Verkoop je met een restschuld, dan mag die onder voorwaarden mee in de nieuwe lening.
Sluit je over, dan mag de nieuwe hypotheek de oude plus de oversluitkosten bedragen, ook als je daarmee boven 100 procent uitkomt.
Koop je met overwaarde uit je vorige woning, dan is er in de praktijk vaak wel ruimte. Neem je bijvoorbeeld 80.000 euro overwaarde mee, dan komt je nieuwe hypotheek onder de 100 procent te liggen en gebruik je een deel van die overwaarde voor de kosten. Wel telt de bijleenregeling mee voor je renteaftrek, dus daar zit een fiscale kant aan. Lees meer over huis kopen zonder eigen geld als je nog niet weet hoeveel je zelf moet inleggen.
Wanneer betaal je de kosten koper?
Nieuwbouw: v.o.n. is niet hetzelfde als gratis
Bij nieuwbouw staat er meestal v.o.n. achter de prijs. De overdrachtsbelasting en de leveringsakte zitten dan in de koopsom, en dat scheelt bij 400.000 euro al 8.650 euro. De financieringskosten blijven wel voor jou, dus advies, hypotheekakte en eventueel NHG betaal je gewoon.
Daar komt bij nieuwbouw een eigen lijstje bij. Meerwerk betaal je in principe uit eigen geld, tenzij je het binnen je leenruimte kunt meenemen. Over de grond en de al gebouwde termijnen betaal je bouwrente vanaf het moment dat je de koop-aannemingsovereenkomst tekent, en die rente is aftrekbaar. En omdat je vaak nog huurt of woont in je oude huis terwijl de bouw loopt, betaal je een tijdlang dubbele lasten. Daar staat rente op je bouwdepot tegenover, al is die rente op dit moment laag. Kijk voor de volledige gang van zaken bij hypotheek voor nieuwbouw.
Zo houd je de kosten koper lager
Er valt op vier plekken echt iets te halen.
Vergelijk notarissen. De tarieven zijn vrij en het verschil tussen kantoren loopt op tot een paar honderd euro voor identiek werk. Vraag drie offertes op en let op de kadastrale rechten en recherchekosten.
Splits de roerende zaken. Alles wat je los van de verkoper overneemt hoort niet in de grondslag voor de overdrachtsbelasting. Zet het als apart bedrag in de koopakte.
Check of je onder de NHG-grens komt. De borgtochtprovisie van 0,4 procent is aftrekbaar en levert je een lagere rente op. Zit je er net boven, dan is een iets lagere lening met wat meer eigen geld soms voordeliger.
Vraag je adviseur naar het aftrekbare deel. Zet in het jaar van aankoop alle aftrekbare posten bij elkaar in je aangifte: advies, taxatie, hypotheekakte, NHG en bereidstellingsprovisie. Ben je het vergeten, dan kun je je aangifte nog tot vijf jaar terug wijzigen.
Wat níet werkt: bezuinigen op de taxatie door een desktoptaxatie te kiezen als je bank die niet accepteert. Dan betaal je twee keer.
Welke kosten mag je aftrekken?
De Belastingdienst hanteert bij de aankoop van een woning deze twee lijsten.
Aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt:
- advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek
- notariskosten en kadastrale rechten voor de hypotheekakte
- taxatiekosten voor het krijgen van de hypotheek of NHG
- kosten van Nationale Hypotheek Garantie
- bereidstellingsprovisie
- bouwrente vanaf de datum van de koop-aannemingsovereenkomst
- een bouwtechnische keuring die nodig is voor de hypotheek of NHG
Niet aftrekbaar:
- overdrachtsbelasting
- makelaarskosten voor de aankoop
- notariskosten voor de leveringsakte
- een bouwtechnische keuring voor de aankoop van de woning
- de kosten van een bankgarantie
- overnamekosten voor roerende zaken
- de afkoopsom van erfpacht
- verbouwingskosten
Wat je terugkrijgt hangt af van je belastingschijf, met in 2026 een maximum van 37,56 procent. Meer daarover lees je bij hypotheekrenteaftrek.
FAQ
Veelgestelde vragen over kosten koper
Hoeveel procent is de kosten koper in 2026?
De kosten koper liggen in 2026 tussen ongeveer 1,5 en 5 procent van de koopsom. Een starter die gebruikmaakt van de vrijstelling op de overdrachtsbelasting en zonder aankoopmakelaar koopt, blijft meestal onder de 2,5 procent. Betaal je 2 procent overdrachtsbelasting en schakel je een aankoopmakelaar in, dan kom je al snel op 4 procent uit.</p>
Wat valt er precies onder kosten koper?
Onder kosten koper vallen de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de leveringsakte en de hypotheekakte, de taxatie, de advies- en bemiddelingskosten en de kosten van Nationale Hypotheek Garantie. Optionele posten zijn de aankoopmakelaar, de bouwkundige keuring en een bankgarantie. De koopsom zelf hoort er niet bij.</p>
Kun je de kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
Niet elke bank staat een familiehypotheek naast hun eigen hypotheek toe. De bank moet vooraf akkoord gaan en zal de familiehypotheek meenemen in hun berekening. Het is belangrijk om dit vooraf transparant te bespreken met je hypotheekadviseur en de bank.
Hoeveel kosten koper betaal je bij een huis van 400.000 euro?
Bij een huis van 400.000 euro betaal je als koper met de startersvrijstelling ongeveer 6.800 euro en zonder vrijstelling ongeveer 14.800 euro, inclusief 8.000 euro overdrachtsbelasting. Een aankoopmakelaar komt daar met 1.500 tot 6.000 euro bovenop. Het aftrekbare deel van ongeveer 5.700 euro krijg je via je aangifte deels terug.</p>
Wanneer betaal je de kosten koper?
De kosten koper betaal je grotendeels op de dag dat de akte bij de notaris passeert. Je ontvangt vooraf een nota van afrekening en het totaalbedrag moet vóór het passeren op de derdengeldrekening van de notaris staan. De taxatie en de bouwkundige keuring betaal je eerder, vaak al voordat je hypotheek definitief rond is.</p>
Betaal je overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?
Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting, omdat de levering van een nieuwe woning belast is met btw en niet met overdrachtsbelasting. Die btw zit al in de vrij-op-naam-prijs, net als de leveringsakte. De financieringskosten zoals advies, hypotheekakte en NHG betaal je bij nieuwbouw wel gewoon zelf.</p>
Tot welk bedrag geldt de startersvrijstelling in 2026?
De startersvrijstelling geldt in 2026 tot een woningwaarde van 555.000 euro, tegenover 525.000 euro in 2025. Kom je daar één euro boven, dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2 procent over de volledige koopsom. Je moet daarnaast meerderjarig en jonger dan 35 zijn en de vrijstelling niet eerder hebben gebruikt.</p>
Welke kosten koper zijn fiscaal aftrekbaar?
Van de kosten koper zijn de financieringskosten aftrekbaar: advies en bemiddeling, de notariskosten voor de hypotheekakte, de taxatie voor de lening, de kosten van NHG en de bereidstellingsprovisie. De overdrachtsbelasting, de makelaarskosten, de leveringsakte en een bankgarantie zijn niet aftrekbaar. Je trekt de kosten af in het jaar dat je ze betaalt.</p>
Slimme oplossingen bij Slimmehypotheek.nl
Wij zijn geen standaard hypotheekadviseur. Wij zijn er juist voor mensen met een ingewikkelder profiel.
Je krijgt bij ons:
reviews
Dit zeggen onze klanten
Weten wat het in jouw geval wordt?
De rekentool geeft je een goede schatting, maar de laatste duizend euro zit in de details. Kom je net boven de grens van de startersvrijstelling of net boven de NHG-grens uit? Heb je genoeg eigen geld, of kun je met overwaarde of een schenking uit de voeten? En wat is er in jouw geval slim om apart in de koopakte te zetten?
Wij rekenen het met je door voordat je een bod uitbrengt, zodat je weet wat je maximaal kunt bieden zonder dat de kosten je verrassen.