Annuïteiten- of lineaire hypotheek, welke past bij jou?

Wie na 2013 een hypotheek afsluit heeft nog twee vormen om uit te kiezen: annuïtair of lineair. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag, bij een lineaire hypotheek begin je hoog en zak je elk jaar. De lineaire variant kost je over dertig jaar tienduizenden euro’s minder rente, maar vraagt in de eerste jaren een flink hogere maandlast. Welke van de twee bij je past hangt af van je budget nu en van wat je verwacht dat je inkomen straks doet.

Het verschil in het kort

Beide vormen lossen de lening in dertig jaar volledig af. Het verschil zit in het tempo.

Bij een annuïteitenhypotheek staat je bruto maandbedrag vast. In dat bedrag zit rente en aflossing door elkaar. In het begin bestaat je maandlast vooral uit rente en los je weinig af. Naarmate de schuld daalt gaat er per maand steeds meer naar aflossing en steeds minder naar rente.

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af: de lening gedeeld door het aantal maanden. Daar komt de rente over je restschuld bovenop. Omdat die schuld constant daalt, wordt je maandlast elke maand een paar euro lager.

De Belastingdienst accepteert allebei de vormen voor de hypotheekrenteaftrek, zolang je de lening in maximaal dertig jaar aflost volgens een schema dat vooraf in je hypotheekakte staat. Andere vormen, zoals aflossingsvrij, voldoen daar niet aan.

Rekenvoorbeeld: 350.000 euro tegen 4 procent

Hieronder staat wat de twee vormen doen bij een hypotheek van 350.000 euro met een looptijd van dertig jaar en een rente van 4 procent. Alle bedragen zijn bruto, dus vóór hypotheekrenteaftrek.

In maand één scheelt het 468 euro per maand. Dat verschil loopt langzaam terug en rond het twaalfde jaar kruisen de lijnen elkaar: vanaf dat moment ben je met de lineaire hypotheek maandelijks goedkoper uit. Over de hele looptijd betaal je lineair bijna 41.000 euro minder rente.

Je schuld daalt ook sneller. Na tien jaar staat er bij de annuïteitenhypotheek nog 275.744 euro open, bij de lineaire hypotheek 233.333 euro. Na twintig jaar is dat 165.040 euro tegen 116.667 euro. Dat verschil van ruim 48.000 euro telt mee als je wilt verhuizen, want overwaarde is het verschil tussen de waarde van je woning en je restschuld.

Let op: dit voorbeeld gaat uit van 4 procent gedurende de hele looptijd. In werkelijkheid krijg je aan het eind van elke rentevaste periode een nieuw rentevoorstel, en dan verandert je maandlast bij beide vormen.

Wat de hypotheekrenteaftrek met dit verschil doet

De rente die je betaalt is aftrekbaar, dus een deel van je maandlast krijg je terug van de Belastingdienst. In 2026 is het aftrektarief maximaal 37,56 procent. Dat betekent dat het verschil in rentekosten netto kleiner uitvalt dan het bruto lijkt: van de bijna 41.000 euro die je met lineair bespaart blijft netto ongeveer 25.600 euro over, als je alle rente tegen dat tarief kunt aftrekken.

Andersom werkt het net zo. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je meer rente, dus je aftrekpost is groter en je netto maandlast ligt dichter bij die van een lineaire hypotheek dan het bruto verschil suggereert. In de eerste maand is de rente bij beide vormen zelfs precies gelijk, want je betaalt over dezelfde schuld. Het hele verschil van 468 euro zit daar in aflossing, en aflossing is geld dat naar je eigen vermogen gaat.

Dat maakt de vergelijking eerlijker dan de bruto bedragen laten zien. Bij lineair betaal je meer, maar je koopt er ook direct meer schuldafbouw voor terug.

Je maximale hypotheek verandert niet

Een misverstand dat vaak terugkomt: met een annuïteitenhypotheek zou je meer kunnen lenen omdat de maandlast lager is. Dat klopt niet. Geldverstrekkers berekenen je maximale hypotheek altijd op basis van een annuïtaire lening van dertig jaar, ook als je uiteindelijk lineair aflost. Dat staat zo in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet, de wettelijke leennorm waar alle aanbieders aan gebonden zijn.

De keuze voor lineair kost je dus geen leenruimte. Wel betekent het dat je bij hetzelfde bedrag een hogere werkelijke last hebt dan waarop de bank je heeft getoetst. Zit je met je aankoop tegen je maximum aan, dan is lineair aflossen in de praktijk zwaar. Reken eerst uit wat je maandlasten worden voordat je die vorm kiest.

Wanneer een annuïteitenhypotheek logisch is

De annuïteitenhypotheek is niet voor niets de meest gekozen vorm in Nederland. Hij past als:

• je maandbudget nu krap is en je zekerheid over je lasten belangrijk vindt
• je een starter bent en je inkomen de komende jaren waarschijnlijk stijgt
• je een woning koopt in de buurt van je maximale leencapaciteit
• je liever zelf bepaalt wanneer je extra aflost dan dat het schema het voor je bepaalt

Voor starters die zonder eigen geld kopen is de lagere startlast meestal doorslaggevend. Je hebt in die fase vaak nog kosten voor inrichting, verhuizing en verbouwing, en dan is 468 euro per maand extra geen kleinigheid.

Wanneer een lineaire hypotheek beter uitpakt

Lineair aflossen is interessant als de hogere startlast geen probleem is. Denk aan deze situaties:

• je bent doorstromer en neemt overwaarde mee, waardoor je hypotheek relatief laag is ten opzichte van je inkomen
• je wilt met een lagere schuld je pensioen in, omdat je inkomen na je AOW-leeftijd daalt
• je woning heeft een hoge marktwaarde ten opzichte van je lening en je wilt snel in een lagere risicoklasse vallen

Dat laatste punt levert extra rendement op. Geldverstrekkers werken met risicoklassen op basis van de verhouding tussen je schuld en de woningwaarde. Zak je onder een grens, dan gaat de risico-opslag op je rente omlaag. Bij aanbieders als Obvion, NIBC en Centraal Beheer gebeurt dat automatisch, bij andere partijen moet je er zelf om vragen. Met lineair aflossen bereik je die grenzen jaren eerder.

Combineren mag ook

Je hoeft niet voor één vorm te kiezen. Veel hypotheken bestaan uit meerdere leningdelen, en je mag per deel een andere aflosvorm afspreken. Een verdeling van bijvoorbeeld 250.000 euro annuïtair en 100.000 euro lineair geeft je een deel van het rentevoordeel zonder dat je maandlast in de eerste jaren onhoudbaar wordt.

Dat werkt ook goed als je nu ruimte hebt maar over een paar jaar minder verwacht te verdienen, bijvoorbeeld bij een gezinsuitbreiding of een overstap naar minder uren.

Is extra aflossen niet hetzelfde?

Bijna, maar niet helemaal. Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks 10 procent van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra aflossen. Doe je dat trouw op een annuïteitenhypotheek, dan kom je qua schuldafbouw in de buurt van een lineaire hypotheek.

Het verschil zit in de discipline en in wat er daarna gebeurt. Een lineair schema staat vast en gaat automatisch. Extra aflossen doe je zelf, en na een extra aflossing berekenen de meeste aanbieders je annuïteit opnieuw, waardoor je maandlast omlaag gaat en de einddatum blijft staan. Je voordeel wordt dan meteen uitgekeerd in lagere lasten in plaats van in een kortere looptijd.

Wat wél in je voordeel werkt: extra aflossen is vrijwillig. Loopt het een jaar tegen, dan sla je het gewoon over. Bij een lineaire hypotheek is die maandlast een verplichting.

Zit je al vast aan een oude vorm?

Heb je nog een aflossingsvrije hypotheek of een spaarhypotheek uit de tijd dat dat kon, dan speelt een andere vraag. Omzetten kan, maar je geeft daarmee vaak overgangsrecht op dat je niet terugkrijgt. Lees wat er komt kijken bij een aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek of bij het oversluiten van een spaarhypotheek.

Twijfel je nog?

De keuze tussen annuïtair en lineair draait uiteindelijk om één vraag: hoeveel ruimte heb je de komende tien jaar in je maandbudget? Wij rekenen beide varianten voor je door met je eigen inkomen, je eigen geld en de rente die je nu kunt krijgen, inclusief het effect op je netto lasten.

Neem contact op of bereken zelf eerst je maximale hypotheek of je lineaire maandlasten berekenen.